Nájem bytu 2026: co může pronajímatel účtovat a co je nelegální
Jako nájemník platíte nejen nájem, ale i řadu dalších poplatků. Ne všechny jsou ale zákonné. Tady je přehled toho, co pronajímatel může a nemůže požadovat.
Rychlá odpověď: Pronajímatel smí účtovat nájemné, zálohy na služby (energie, správa domu) a kauci max. 3 měsíce nájmu.
Co se dozvíte
- Co tvoří zákonné platby při nájmu
- Maximální výše kauce
- Jaké poplatky jsou nelegální
- Jak probíhá vyúčtování záloh
Složky plateb za nájem
1. Čisté nájemné
Základní platba za užívání bytu. Jeho výše není zákonem omezena (s výjimkou regulovaného nájmu — stále platí pro část starých smluv).
Sjednávání: Výše nájmu se sjednává smluvně. Pro rok 2026 platí, že pronajímatel může navrhnout zvýšení, ale nájemník musí souhlasit. Jednostranné zvýšení nad zákonný limit je neplatné.
Zákonný limit zvýšení: Bez souhlasu nájemce může pronajímatel navrhnout zvýšení max. do výše ceny v místě obvyklé. Nájemce má 2 měsíce na souhlas.
2. Zálohy na služby (energie, správa)
Zákon umožňuje účtovat zálohy za:
- Vytápění a ohřev vody — dodávka tepla/plynu
- Studená voda a odkanalizování
- Elektřina (společné prostory, výtah)
- Úklid společných prostor
- Správa domu (správcovský poplatek)
- Odvoz odpadu
- Osvětlení společných prostor
Výše zálohy musí odpovídat skutečné spotřebě. Pronajímatel nesmí zálohy libovolně navyšovat bez zdůvodnění.
3. Kauce (jistota)
- Maximální výše: 3× měsíční nájemné (čisté, bez zálohy na služby)
- Při skončení nájmu: pronajímatel musí vrátit kauci do 1 měsíce, nebo kdykoli ji odečíst od prokázaných škod či dluhu
- Kauce musí být vedena odděleně, nájemník má nárok na úroky
Co pronajímatel nesmí účtovat
| Poplatek | Status |
|---|---|
| Administrativní poplatek za sepsání smlouvy | Nelegální |
| Poplatek za přístup ke společným prostorám | Nelegální |
| Poplatek za "opotřebení" nad rámec normálu | Nelegální (běžné opotřebení nese pronajímatel) |
| Kauce nad 3 měsíce nájmu | Nelegální |
| Paušální "servisní poplatek" nezahrnující konkrétní služby | Sporné, pravděpodobně nelegální |
Vyúčtování záloh
Pronajímatel je povinen provést roční vyúčtování záloh na služby nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období.
Vyúčtování musí obsahovat:
- Skutečné náklady za každou službu
- Platby nájemce za zúčtovací období
- Výsledný přeplatek nebo nedoplatek
Přeplatek: Pronajímatel ho musí vrátit do 30 dnů od doručení vyúčtování. Nedoplatek: Nájemník ho musí uhradit ve stejné lhůtě.
Skončení nájmu a vrácení kauce
Postup při skončení nájmu:
- Předání bytu — sepsat protokol o stavu, zaznamenat vady
- Odečtení škod — jen prokazatelné (nad rámec běžného opotřebení), ideálně doložené fotografiemi a fakturami
- Vrácení kauce — do 1 měsíce od skončení nájmu a předání bytu
Běžné opotřebení (vybledlé malování, drobné oděrky) nájemník neplatí. Větší škody (díry ve zdi, poškozený nábytek) ano.
Závěr
Zákon chrání nájemníky před nelegálními poplatky. Pronajímatel smí účtovat pouze nájemné, zálohy na skutečné služby a kauci max. 3 měsíce. Vždy si přečtěte smlouvu a nenechte si účtovat poplatky, které zákon nezná.
Vypočítejte si to sami
Přejít na kalkulačku →